*

絶対に失敗する中古マンション投資

公開日: : 副業, 小ネタ


マンション投資で利益をあげる場合中古に投資することは常識となっています。
しかし本当にいいのか立ち止まって考えてみたいと思います。一歩間違えると絶対に失敗する投資になります。
結論から言えば罠が多く、勉強なしでは新築以上の損失を出し、下手をすれば破産、樹海行きになるレベルの、ハイリスクハイリターンの投資です。
たしかに中古は利回りが高く利益が見込めます。
新築のように始めから赤字だったり、ちょっとしたことで赤字になるということもありません。
しかし、中古の場合失敗すれば一度に数十万から数百万に登る赤字を出す可能性があります。
まず融資限度が7割までなので最低でも3割は頭金を用意する必要があり、さらに100万の諸費用が必要で、万が一のときの備えとしてさらに100万程度貯金しておく必要があります。
1000万の中古マンションなら、300+100+100で500万用意する必要があります。
これだけ用意したにも関わらず、失敗すればさらにローンが重なり、売るに売れない状況に陥ります。
近隣に暴力団や放射能、大音量で音楽を流したり、契約違反のペットを飼ったり、複数人で住んだり、夜中に喚き散らす方が入ったり、事故物件や宗教団体などができた場合、中古にはまず保証がないため入居者付けに苦労しますし、ついてもすぐ離れるでしょう。
丸ごと一棟購入して自分で決めるか、もしくは信頼できる管理会社が入居者審査をガチガチに厳しくして、一棟丸ごと管理していないかぎり、このリスクはついて回ります。
売りに出して運良く勉強不足の方が購入してくれた場合はいいですが、そんな物件が売れるとは限りません。
全額キャッシュで買わない限り、ローン支払いが毎月かかるので、上であげたうちのたった1つが発生しただけで、改善不能な空室リスクが継続します。
暴力団や宗教団体、近隣住民などをすぐさま追い出すことは難しいです。
事故物件ならもはや再起不能に近いです。
今後は少子高齢化が進み、孤独死も増えるので、こういった物件は増えるでしょう。
ですが、ここでも中古は保証がありません。
当然といえば当然ですが、利益が見込める分は自分の目利き次第ということになってきます。
新築はこの目利きの部分を全て業者に任せるということです。
その分赤字になるのは当然です。自分がやるべきことをお金を払ってやってもらっているので、中古のように利回りを重視した利益は得られません。
中古として出回る理由を考えてみます。
大きく3つに分けられると思います。
  • 利益目的なのに勉強不足から新築を買ってしまい、目的違いだったことに気づいて売り払った場合
  • 失業などの理由で支払いが回らなくなり一時的な空室にすら対応できなくなって売り払わざるをえなかった場合
  • 入居者が着かず保証もなく負債しか生まない物件になったため
一番上のパターンの物件は、比較的築浅で高値で売られているはずです。新築にありがちな業者利益の2〜3割がなくなっている上に設備や保証はしっかりしているため、中古で見つけられればなかなかいい物件である可能性が高いです。リスクも小さく初心者向けだといえます。
二番目のパターンは、多少リスキーなので空室が半年以上発生したり、リフォーム代金などがかかっても生活に支障をきたさない余裕資金がある人には掘り出し物になりえます。
総合的には利益を生み出しますが、一時的に大きな出費が必要になるタイプの物件ですね。中級者向けでしょう。
三番目のパターンは、そもそも需要がないために売られている物件なので、自分自身で需要を作り出さなければただの負債です。しかし、すでに良質な管理会社や銀行などとの関係が築けてして、その上オシャレにリフォームできる人、さらに周辺環境まで変えられる人ならば、かなり割安に手に入れられます。これは資金も人間関係も、不動産の裏側まで知り尽くした上級者向け、もしくは天性の才能を持った人向けだといえます。こういった人たちにとっては、逆に利益しか生み出さない最高の物件になります。
中古は赤字がない分リスクが高く、業者以上の知識を持つほど勉強していない人には、まずオススメできません。
低リスクで資産形成をしたいなら、間違いなく全世界投資型の積立投資信託を推します。老後の資金作りには十分以上の資産形成が見込めます。



ad

関連記事

back

肩こり・背中の痛み・腰痛には高反発マットレスのモットンで決まり!

引越をしてダブルベッドを買ったのですが。。。 毎日毎日日を追うごとに背中の痛みと肩こりに悩まさ

記事を読む

niku

ふるさと納税で実質¥2000で4万円相当も!

一言で言えば、¥2000で数万円相当の品がもらえる仕組みです。 2015年4月から始まった税制改正

記事を読む

kekkon

福山雅治さんが結婚!

あの福山雅治さんがついに結婚しましたね! しかも結婚記念日は吹石一恵さんの誕生日に結婚するという、

記事を読む

osatsu

アフィリエイトで稼ぐ 不労所得

アフィリエイトでの収入は、月数十万〜1000万以上稼ぐこともできます。 いくら頑張ってもせいぜ

記事を読む

fudosan

不動産投資のポイント

ここでは不動産投資を始める前のチェックリストをメモしておきます。 融資をどれだけ引き出せるかで

記事を読む

kaigai

海外移住する前に調べるべき調査必須項目

海外移住するときには生活基盤が不安定です。なので、最低限の生活のリスクヘッジをしっかり調査して準備し

記事を読む

fudosan

マイホームを買う前に

自分は特にマイホームが欲しいわけではなかったのですが、最近考えるようになりましたので、そのログを書い

記事を読む

664x432x14683036_s_thumb1.pagespeed.ic_.-qyRL2_WwI

ジム・ロジャーズの示す投資先の決め方

ジムロジャーズがいう、もし彼が今30代の日本人だったらという記事を読みました。 彼の予測では今

記事を読む

664x432x14683036_s_thumb1.pagespeed.ic_.-qyRL2_WwI

インフレデフレ周期予測

なんとなくインフレ・デフレ周期と使い方を考えてみたので記録 インフレで物価上昇、お金の価値低下

記事を読む

fudosan

新築ワンルームマンション投資で成功する理由と失敗する理由

新築ワンルームマンション投資ほど意見が別れる投資方法は無いと思います。 業者や新築ワンルームマンシ

記事を読む

ad

Message

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


ad

bs140726148868
むくみ改善サプリの相場

立ち仕事の方は特に気にしている足のむくみ 本当はそんなに太くない

a0003_000636
ブランデーの相場

帰宅したらグラスにブランデーをトポトポと注ぎ、ゆったりとしたソファでく

bsC777_winglasstotree
ワインの相場

赤と白、そしてスパークリングやジュースのように甘いフルーツワインなど、

a1600_000207
日本酒の相場

日本男児の夜のお供と言えば日本酒です。 ワインなど外国のお酒に比

-shared-img-thumb-N879_kuchigahenojinoneko_TP_V
ペット用スキンケアの相場

ペットブームは終わりを迎えるどころか近年の核家族化によりますます人気に

→もっと見る

PAGE TOP ↑