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新築ワンルームマンション投資の赤字シミュレーション

公開日: : 副業, 小ネタ


資産額5000万相当のマンションルーム2つを購入した28歳のAくんを想定して、家賃下落や資産価値低下などのリスクをある程度織り込んでシミュレーションします。

毎年家賃収入および税金還付と諸経費出費でマイナス20〜30万

10年で200〜300万

10〜20年目は家賃が下がり修繕積立金上昇でマイナス40〜50万

10年で400〜500万

20〜30年目もさがりマイナス60〜70万

10年で600〜700万

30〜40年目もさがりマイナス80〜90万

10年で800〜900万

40年間のマイナスは2000〜2400万

40年後のマンションの価値を5割とすれば、2500万。

もし売れば、手数料が引かれてとんとんになる。(ちなみに3割程度つまり1500万まで落ちていた場合かなりのマイナスになる。また、物価が上昇するため、今の1000万と40年後の1000万だと、今の1000万の方が価値が高く、40年後の1000万は今で言う600万程度になるかもしれません。しかしそのときは物価が上がっているため、物件を売った場合1500万ではなく2500〜4000万程度で売れる可能性があります。)

返済までは、毎月数万円で、万が一のときの保険を買っていると思えば理にかなっています。これは売却すればとんとんなためです。

売却しない場合は、マイナス2000〜2400万。

築40年以降は、家賃5万が2つで、人の入らない月や諸経費や税金を考慮すると、年間で50〜60万程度入ってくる予定。

40年目で68歳
死ぬのが90歳だとすると、残り22年

40〜60年目はプラス1000〜1200万。つまり回収しきれない。

死ぬときはマイナスで死ぬ。しかし家賃収入は入るので家族にちょっとしたお小遣い資産は残せるかも。。。というような感じ

あくまで定年あたりまでの保険としての商品。
定年になったら売ってしまい、とんとんにする。

もしくは、5年目以降に利益確定額がプラスになるなら、売ってしまって別の商品を見直すのがいいかもしれません。プラスになっているなら、頭金としてさらに大きな投資ができるようになっている可能性もあります。

この前提を変更すると、全く見え方が異なってきます。
もし家賃下落も資産価値低下も積立金なども金利もそれほど初期からほぼ変わらなかったり、むしろ価値が上昇したりした場合、とんでもなくプラスに動きますが、もはやそこは未来予知のレベルなので期待程度です。
こんな感じで不動産投資に関わる要素を変えながら100個ほどシミュレーションをつくれば、最悪のパターン、最善のパターン、平均的なパターンを見つけられると思います。

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