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新築ワンルームマンション投資で成功する理由と失敗する理由

公開日: : 副業, 小ネタ


新築ワンルームマンション投資ほど意見が別れる投資方法は無いと思います。
業者や新築ワンルームマンション投資で成功した人からは初心者におすすめと言われるし、そうでない多くの人からは絶対してはいけない投資方法の一つとまで言われています。なぜでしょうか。
結論から言えば、全員背景が違うためです。属性・家族構成・預貯金残高・クレジットカード枚数・ローン残債・投資地域・時代背景、さらには目的までも異なります。
よく、投資手法が変わらないと言われますが、そんなことはありません。確かに目利きが必要という投資手法は間違いないのですが、時代背景は常に流動的で、最新情報で考えなければ成功できる投資手法にはなりません。
これから投資する人は、自分の場合はどうなのか、最新情報で考えているか、という点に気をつけることが大切です。
新築ワンルームマンション投資で失敗する理由をあげていってみましょう。
  • 家賃下落が発生しやすい
  • 利回りが低い
  • ローン支払額が大きい
  • 金利や修繕積立金が上がるとすぐ赤字
  • 返済後の築35年ワンルームの資産価値の低さ
これらの元凶は
物件価格が高すぎる(最初から2,3割業者の利益が上乗せされている)
これにつきます。
現在の都心新築ワンルームマンションの価格相場は2000−2500万でかなり高額です。
成功する物件選定の基準として、100分の1の法則というのがあります。物件価格の100分の1の家賃を設定した時に、その家賃ならすぐに満室になりそうか、というものです。
例えば2000万のマンションなら、家賃20万で入居者が着くか、ということですが、よっぽど好立地でない限りはまず着かないでしょう。
要は、全額キャッシュで買うほど新築ワンルームマンションはそもそも利回りが高くないため、ローンで買います。
もしくは数千万をキャッシュで買える人なんてなかなかいないので、基本的にローンです。
そうなると家賃収入の8〜9割をローンで持っていかれることになります。家賃10万円なら残り1〜2万です。
そして、返済額は数十年にわたってほぼ固定です。むしろ2015年現在は低金利なので金利上昇が今後見込まれ、返済額も上がります。
1〜2万程度は、修繕積立金・管理費・サブリース手数料(サブリースしない場合は空室・リフォーム・入居者付けの費用がかかってきます)・固定資産税・金利上昇・家賃下落によって、一瞬で吹き飛び、むしろ最初から赤字になることも普通です。
新築ワンルームマンションは赤字になることが分かりきっていますね。
ではなぜ購入するのか、と疑問になります。
少子高齢化により人口増加が見込め、空室リスクが低く物件価格上昇がみこめるのは東京のみなので、東京、特に23区に限定して考えます。
  • 最新の耐震技術が使われており、今後数十年にわたって倒壊する恐れがない。
  • 最新のデザインで作られているため、今後数十年にわたってデザイン面で見劣りすることが少ない。
  • 最新の設備が揃っているため、今後数十年にわたって設備増強がいらない。
  • 都心ではただでさえ単身者が増えている中で少子高齢化が進み、さらに単身者が増えるにもかかわらず、ワンルームの建築が規制されているため、今後供給より需要が増え、築年数の面で優位にたてる
  • サブリースが付いていることが多く、手間が全くかからない
  • 一般的なサラリーマンでも購入可能な価格帯の中では高額のため、フルローンやオーバーローンで買えば免除されるローン金額が高く、さらに新築のため家賃収入期間が長く、保険効果が高い。
新築ワンルームマンションのメリットとして、これらがあげられます。
なぜ購入するのかわかったでしょうか?
中古になく、一棟経営にもないメリットを考えると以下の方にフォーカスされた商品だと考えられます。
  • 一般的な年収300〜600万程度のサラリーマンで資産を全く持ってない人(フルローンやオーバーローンじゃないと買えないので、頭金の必要な中古がまず無理。融資を受けられない株などの投資商品も除外)
  • 一棟レベルの金額のリスクを取りたくない(失敗した場合の金額が大きい一棟ものは排除される)
  • 万が一の時に備えて保険に入りたいと思っているが、保険だけではなく、年金対策もしたくて、さらに物件価格上昇によるキャピタルゲインの夢を見たい(キャピタルゲインが見込めない保険、保険として機能しない株やFXなど他の投資が排除される)
  • 不動産の管理に手間を掛けたくない(サブリースがないとだめ)
見ていただいて分かるように、新築ワンルームマンション購入は、そもそも投資といえるような投資ではありません。
世界分散投資型の積立投資信託のほうが遥かに投資としては優れています。時間をかければ福利をつかって1億を簡単につくれます。
一般サラリーマン向けの、保険と不動産のハイブリッド商品が、新築ワンルームマンションだといえます。
あくまで保険商品寄りの不動産であるため、毎月保険料を支払っているように、赤字になるのは当然といえます。
いつかは不労所得を得て、会社を辞めたいという方ではなく、一度買ったらもう不動産に時間を割かず、本業であるサラリーマンの仕事や、副業に集中して、そちらの収入をあげていきたい方のための万が一のときの備えです。
私自身は職場環境がいいせいかサラリーマンが結構好きで、パソコンとインターネット接続できる環境があれば満足な人間で、まさにこのパターンなので、新築ワンルームマンションを今後購入する予定ですが、積極的に資産を増やしたい方や、本気で投資に取り組む方は頭金を貯めて中古を買うことを強くおすすめします。
はじめに購入したい不動産価格を決めて、それに必要な頭金を貯めている間に、不動産投資の勉強をすれば、購入する段階で失敗することはないと思います。
すでに数百万数千万の貯金がある方は、それは万が一の時の備えとして、ゼロから頭金を貯め始めるのが成功する秘訣だと思います。
数年以内に数百万〜一千万以上の頭金を作るには並大抵の努力ではないと思いますが、それほどの熱意があれば不動産投資に潜む多くの罠をくぐり抜けていけると思いますよ。



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