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不動産購入vs賃貸

公開日: : 未分類


衣食住の一つである住宅は悩みどころだと思います。

結論から言えば、断然賃貸で住み続ける方が得です。住宅購入の場合は、老後に家賃を払わないため、という理由が多いので、まず65歳まで、次に65歳から90歳までで分けて考えてみます。
30歳から65歳
月10万円の家賃で考えてみます。
賃貸でかかるお金は
初期費用
  • 敷金10
  • 礼金10
  • 仲介手数料10
  • 引越し代金10
ランニングコスト
  • 家賃10×12×35=4200
  • 更新料10×17=170
  • 火災保険3×17=51
合計で65歳までに4461万円かかります。
更新のたびに引越す場合は、プラスで、初期費用40-更新料10=30万円を引越し回数分加算することになります。
次に購入を考えてみます。
頭金0円
3000万円借り入れで、、3000万円の物件を買う場合を考えます。
初期費用
  • 諸経費100
ランニングコスト
  • ローン9×12×35=3780
  • 管理費修繕積立金2×12×35=840
  • 固定資産税8×35=280
  • 都市計画税4×35=140
合計で65歳までに5140万円かかります。
一軒家の場合、管理費修繕積立金はかからないため、4300万円となります。代わりに木造になるので、シロアリ被害や劣化で+200〜500万円は見た方がいいです。つまり、一軒家は4800万円としましょう。
賃貸との差額をみてみると
  • マンション5140-4461=679万円
  • 戸建4800-4461=339万円
引越しのたびに30万円かかるので、マンションなら22回、戸建なら11回引越しすると同額になります。
35年間の間に必ず2年に一回引越しする場合、17回引越しします。
こうしてみると、マンションはかなり高いですね。
次に65〜90歳をみてみましょう。
賃貸は、65歳までと仕組みは変わりません。しかし、老夫婦二人で住む場合、10万円もかからないので値段を見直して、5万円にします。
初期費用
  • 敷金5
  • 礼金5
  • 仲介手数料5
  • 引越し代金10
ランニングコスト
  • 家賃5×12×25=1500
  • 更新料5×12=60
  • 火災保険3×12=36
合計1621万円です。
購入の場合は、ローンがないためかなり抑えられます。
新築で買ったとしても、築35年です。ボロが来ているはずなので、リフォームするとすれば300万円程度かかるとします。
初期費用
  • リフォーム300
ランニングコスト
  • 管理費修繕積立金2×12×25=600
  • 固定資産税8×25=200
  • 都市計画税4×25=100
合計で1200万円です。
戸建なら600万円です。
差額をみてみると、
  • マンション1200-1621=421
  • 戸建600-1621=1021
65歳以降は、購入のほうが断然コストがかかりません。
さらに、購入の場合は賃貸に比べて同額なら広い部屋を使えるというメリットもあります。
ここまでみてみると、購入すべきだと思うかもしれませんが、実は見えないリスクがあるので、それらをあげていきます。
  • 周辺環境リスク
  • ご近所リスク
  • 値動きリスク
  • 返済リスク
  • 売買リスク
  • 欠陥リスク
  • 固定リスク
一つずつ説明します。
  • 周辺環境リスク
近所に高層ビルが建って日当たりが悪くなったり、地震などの自然災害の可能性が高まったり、放射線が検出されたり、自殺殺人事件など良くないことが起きたり、子供がいじめられたりなど、近隣環境による影響は全く予測できないです。これらが発生した場合、精神的に住み続けるのは苦痛だと思います。
また、住んでみたら思っていたよりすごく住みづらいということも顕在化してくるかもしれませんが、購入してしまったら、もう後の祭りです。
  • ご近所リスク
新築で買う場合、ご近所の状況が分かりません。気がおかしい方や夜中に騒ぎ立てる方、自殺や他殺に空き巣など、近所で発生しうるものです。購入してしまうと、いやでも住み続けないといけません。
  • 値動きリスク
不動産は数千万円するため、数%の金利変動で数百万の価格変動が起こります。日本は今後少子高齢化が加速し、空き家が増えていきます。すると需要と供給の定理に基づいて、値下がりが始まります。この日本全体で発生する大きな変動は、誰にも止められません。購入してローン支払いの場合、賃貸では値下がりしてさらに安く住めるようになっていても、最も高い時期のローンを65歳まで支払い続けなければいけなくなり、状況の変化に対応できません。
  • 返済リスク
リストラや病気などで収入が途絶えた時でもローンは支払わなければならないです。賃貸なら家賃の安いところに引越してしのぐことも出来ますが、購入はそうはいきません。まさにローンの奴隷として返済まで働く必要があります。
収入が途絶えないまでも、例えばマンションの場合、修繕積立金や管理費が年々上がるなど良く聞く話ですので、それが払えなくなるパターンもあります。賃貸なら、家賃に納得できなければ引越しすればいいのです。
  • 売買リスク
人口減少や、環境変化や市場価格の変化により、売りたくても売れない、売れても安すぎてローンを完済できずに、家をなくしてローンだけのこるという状況になってしまうかもしれません。
  • 欠陥リスク
購入の場合、建築会社をしっかり選ばないと後々欠陥が出てくることもあります。大手でもあるくらいなので、なかなか見抜くことは難しいです。賃貸なら、欠陥があればすぐに引き払うことができます。
  • 固定リスク
購入は当然ですが長期間同じ場所に拘束されるというリスクがあります。近隣環境、ご近所さん、家族構成の変化、社会情勢の変化、仕事の転勤や転職など、様々な変化に対して柔軟に、臨機応変に対応することはできません。
別の場所に住んでみたいと思っても、その自由も拘束されます。
以上のように、不動産購入は潜在的で不透明なリスクが非常に多いです。
購入が65歳後、金銭的に得すると言っても、数百万程度の差額であれば、購入の場合のランニングコストでかかる分のお金で月数万円の長期分散投資を35年間続けることで、十分に回収することができる額です。
また、現在ですら500万円以下で購入できる物件もあるので、今後人口減少により値下がりも予想される数十年後は、今から考えると捨値で売られている物件を買うことができるかもしれません。
老後の家賃支払いが気になるなら、その時点で物件を買ってしまってもいいと思います。
私は賃貸派ですが、それでも購入する気になる場合があるかもしれません。もし、以下の条件が揃えば、購入も考えると思います。
  • 今後環境に大きな変化がない
  • ご近所の変化がなく、良質な人間しかいない
  • 数十年住むに足るほど好きな街
  • 全てを自分好みに作れて、信頼できる建築業者を見つける
  • 家計崩壊が予測されないだけの資金が準備できる
ここまでの物件、環境が見つかれば購入するかもしれないです。
売ったり貸す前提でいるなら、不動産投資をすればいいです。
購入する場合は、そこに骨を埋めるつもりで購入すれば、間違いはないと思います。

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